中国保险报网讯【记者 冯娜娜】近日，中国银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，该通知自发布之日起施行。
受访的保险资管业界人士认为，《通知》的下发，有利于推动保险资金规范参与长租市场，符合国家关于住房市场租售并举、发展长期租赁市场的发展方向，也符合保险资金审慎安全运用的指导原则，有助于引导长租市场的健康发展。
《通知》明确了保险公司以及保险资产管理机构参与长租市场的方式与区位限制。保险公司通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金参与长租市场，所投长租项目应处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市，且需满足经济和社会效益、权属、土地使用性质和审批程序等方面的要求。
《通知》明确了产品设立条件。针对投资长租项目的债权投资计划和股权投资计划分别设置了设立条件。采用债权投资计划方式的，融资主体自有现金流占其全部应还债务本息的比例为100％（含）以上；采用股权投资计划及保险私募基金方式的，拟投项目公司的核心资产为租赁住房项目，项目公司股权不得为第三方提供质押，并设置有效的退出机制。
“《通知》针对当前实践中存在的问题，从政策层面给予规范和引导。区位条件上的明确实际与当前长租市场的现状相符合。”人保资产有关人士介绍。
《通知》强调了规范资金管理和投资的风险管理要求。要求保险机构督促各类主体规范项目建设管理和资金划拨，实行资金专户管理和资金进出的全流程监控，确保保险资金封闭运行、专款专用。保险机构应建立专属岗位，负责投资项目的投后管理，并建立全程管理制度，做好关键结点的风险防范。保险公司应当综合考虑自身资产负债状况、偿付能力状况和流动性要求，制定长期租赁住房项目的投资预算，并纳入年度资产配置计划。
“《通知》从权属、规划、审批等方面对项目质地进行规范，避免了因法律合规问题导致的投资风险;对现金流安全、核心资产安全、资金监管安全、投后管理等予以强调，是对保险资金参与长租市场的进一步规范。尤其是明文规定建立专属岗位负责投后管理，是从人员和组织上落实风险防范措施。”人保资产有关人士介绍。
光大永明资产有关人士表示，长租项目的风险把握要从“资产”和“管理”两个维度来考虑。在“资产”端，要着重把握长租项目的区位、成本和定位，需要在各因素中找到一个适合的平衡点，同时也要对标的产权明晰和投前尽调提出更高要求;在“管理”端，项目的运营能力，主要体现在运营主体对租期的长短期选择、获客和运营成本控制、资金流的稳定性、运用资本市场稳定负债资金来源等方面的能力，同样需要在项目标准化和个性化间、项目盈利以及客户体验间做到平衡。在合作的主体选择方面，优先选择在长租公寓领域有着较长时间探索和较多运营经验的房地产开发商及房地产中介服务商。总体而言，对于险资参与长租项目，需要回归资产本源，读懂行业，看懂资产，合理评估资产现状和价值。通过设计交易结构、拟定关键条款，选择发行对象等，平衡好投资人、融资人与发行人三者之间的利益。
此次下发的《通知》为保险资产管理机构通过债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式投资长期租赁住房项目的开辟了绿色通道。
“保险资金的运用和投资一般要求具有安全性、收益性、流动性，与其他金融类别资金相比较，更具有长期性、稳定性与多样性特征，而长租市场投资具有期限长、规模大等特点，资金需求偏向多层次、多元化、长期性，与负债久期较长的保险资金存在投资偏好天然的契合。”光大永明资产有关人士表示，《通知》的发布，有利于拓宽保险资金运用渠道，优化保险资产配置，为一部分偏好直接持有不动产的保险机构，提供了新的投资标的。同时，也将对丰富和完善住房市场供给结构、稳定房地产市场发挥积极和重要的作用。险资持有这类长租资产，可以获得持续稳定的租金回报，可以与不动产专业运营机构合作，由专业机构对资产进行运营、维护和未来的改造升级，获取租金回报之外的增值服务收益。
中国银保监会方面表示，下一步，将支持保险机构发挥自身优势，积极探索可持续的长租市场商业运作模式，进一步参与国家重大战略、关键领域和民生工程建设。