存量浮动利率贷款“换锚”正式启动
发布时间：2020-03-02 08:04:21 作者： 来源：中国银行保险报网
编者按：3月1日起，存量浮动利率贷款定价基准转换工作正式启动，这项涉及上百万亿元存量贷款的“换锚”工程计划用半年时间全部完成。该举措是利率市场化改革不断深入的体现，有助于更好地发挥LPR在贷款定价中的作用，使贷款利率能更及时反映市场利率变化。按照当前趋势，“换锚”将有助于推动终端利率下行，降低贷款成本。
▲ 政策
“换锚”目标：推动终端利率下行
□实习记者 许予朋
3月1日起，存量浮动利率贷款定价基准转换工作正式启动，这项涉及上百万亿元存量贷款的“换锚”工程计划利用半年时间全部完成。此次存量浮动利率贷款定价基准的转换，是中国人民银行继2019年8月17日对各家银行新增贷款的定价基准作出市场化调整后，贷款利率市场化改革的进一步深化，基调上延续了“降低实体经济融资成本”的政策逻辑，通过提高利率传导效率，推动终端利率下行。
2019年8月，根据国务院部署，央行改革完善LPR形成机制，以改革的方式破除体制机制障碍，疏通货币政策传导渠道。改革后，LPR带动贷款实际利率下行效果明显。2019年第四季度《中国货币政策执行报告》显示，2019年12月，新发放企业贷款加权平均利率为5.12%，较LPR改革前的7月下降0.2个百分点，为2017年第二季度以来最低点，降幅明显超过同期LPR降幅，反映LPR改革增强金融机构自主定价能力、提高贷款市场竞争性、促进贷款利率下行的作用正在发挥。到2019年末，新发放贷款中运用LPR的占比已达到90%。
2019年12月28日，人民银行发布2019年第30号公告，进一步推动LPR的运用，并就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事项进行说明。
存量浮动利率贷款，是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款，不包括公积金个人住房贷款。从内容安排上看，存量浮动利率贷款既可以转换成“LPR+固定点数贷款”，也可以转换成“固定利率贷款”。转换时间为2020年3月1日至2020年8月31日。同时，央行还对按揭贷款和非按揭贷款的转换规则作出了不同的安排。
根据公告的要求，自2020年3月起，对未执行LPR定价的存量浮动利率贷款定价基准逐步向LPR过渡，原则上8月底完成存量改造，即自2020年8月起，所有新发生贷款和存量浮动利率贷款均跟踪LPR定价。
▲ 影响
房贷未来走势如何变化？
□实习记者 于晗
存量浮动利率贷款定价基准转换工作启动后，房贷利率未来走势如何？研究人士分析指出，未来LPR的走势取决于经济环境，由于中国经济减速换挡尚未完成，5年期LPR利率大概率是向下的，居民购房贷款利息支出应该会减少。若居民即日将房贷转换为以LPR定基，2021年贷款利息大概率会减少。
LPR下行带动房贷利率走低
自今年2月份以来，受疫情影响，央行加大了逆周期操作力度。在2月3日和4日，央行连续展开逆回购操作，向市场释放流动性1.7万亿元，实现流动性净投放近5500亿元，同期来看，银行体系整体流动性比去年多超万亿元。此外，近期央行还持续投放专项再贷款额度，降低社会融资成本，对疫情防控和受疫情影响的企业复工复产提供低息信贷支持。在此背景下，LPR下调成为应然趋势。
去年11月份，央行首次同步下调了1年期和5年期LPR利率，这也是5年期LPR利率首度下调。由于长期贷款与房贷息息相关，此次下调被行业认为是一个重要的宽松节点，意味着房贷利率也将下行。
结合此次5年期LPR的再次下调，东方金诚首席宏观分析师王青指出，“我们认为当前疫情对宏观经济及房地产行业均形成一定下行压力，近期一些地区正在对房地产调控政策做松绑式微调。5年期LPR小幅下调将有助于稳定房地市场运行，符合当前宏观及行业政策强化逆周期调节的整体方向。”
国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示，在市场流动性处于合理充裕状态下，整个市场的利率水平和利率中枢在下降，那么房贷利率必然也会随之下降。居民将房贷转换为以LPR定基，2021年起贷款利息就会减少。
部分地方涉房政策调整
自去年LPR改革以来，除11月份同时下调了1年期和5年期的利率之外，LPR的调整大多针对1年期的利率，5年期利率则按兵不动，呈现明显的“非对称式降息”。对此，董希淼认为，非对称下调可能体现监管层两个方面的意图：第一，疫情对我国经济的影响是短期的，因此短端利率下降更多，重在帮助企业渡过当前的难关；第二，在5年期以上的贷款中，个人住房贷款占比较高。5年期以上LPR下降5个基点，不向房地产市场放出宽松信号，表明房地产调控仍未放松。
值得注意的是，近来多个地方在涉房政策上动作频频。疫情暴发之后，全国40多个城市出台了房地产市场的相关支持政策。河南驻马店、广西南宁、广东东莞等地开始调整公积金政策，涉及公积金贷款首付比例、贷款额度、二套房购房贷款、贷款期限等。
中国社会科学院城环所副研究员王业强认为，房地产是高度金融化的市场，宏观金融和市场流动性的变化，会对房地产起到一些刺激作用。目前房地产的预期到了一个低点，房企和地方政府承受较大压力，因此对于房地产市场调控产生了新的需求。
“房住不炒”仍是当前监管主旋律
从近期央行与银保监会的表态来看，“房住不炒”仍是当前监管的主旋律。2月份央行公布LPR利率后，央行副行长刘国强就在解读2019年第四季度《中国货币政策执行报告》时表示，“房住不炒”仍然是当前房地产调控政策的主导方向，在改革完善LPR形成机制过程中，要坚决贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。
银保监会首席风险官兼办公厅主任、新闻发言人肖远企日前也强调，“目前，房地产金融政策没有调整和改变，但是会对房地产市场融资情况进一步监测，动态掌握。”肖远企指出，房地产金融政策原本也是遵循“一城一策”的原则，各地方可根据疫情和自己地区的情况进行安排，只要不违反相关政策就可以。
▲ 细则
房贷利率锚定LPR更划算
24家主要银行公告操作细则
□实习记者 胡杨
按照央行要求，自3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。
其中，由于“存量商业性个人住房贷款定价基准”既关系到超过28万亿元的个人存量房贷资金，也事关“房贷一族”的钱袋子，因此其操作转换的细节引发了强烈关注。
据央行介绍，目前，国内24家主要银行已完成相关准备工作，并通过其官方网站、微信公众号等渠道发布了公告，贷款客户可根据承贷银行公告，与银行协商办理存量浮动利率贷款定价基准转换。
转换贷款需同时满足三要素
具体来说，贷款需同时满足三个要素才可进行转换，即2020年1月1日前已发放，或者已签订合同但未发放的贷款；参考的是贷款基准利率定价；贷款本来是浮动利率定价的。
与之相对，公积金个人住房贷款，2020年12月31日前到期的个人住房贷款，利率水平不变的固定利率贷款则不用转换。
如果房贷是商贷与公积金混合贷款，则只转换商贷部分，公积金贷款部分仍然按原合同执行。
现阶段，存量浮动利率贷款定价基准转换已如期启动，包括国有6大行、12家股份制银行以及北京银行、上海银行、江苏银行等城商行在内的24家银行都通过其官方网站、微信公众号等渠道发布了存量浮动利率个人贷款定价基准转换的公告。
央行要求，存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。尚未确定转换启动时间的银行，将在完成系统改造、人员培训等一系列准备工作后陆续对客户进行通知。
两种转换方式可供选择
就个人住房贷款利率转换而言，借款人可以在与承贷银行修订利率条款时进行“二选一”，即将定价基准转换为LPR，或者转换为固定利率（执行转换时点的利率水平不变）。
去年8月，央行发布了改革完善LPR形成机制的公告，明确银行应主要参考LPR确定贷款利率。LPR是由报价行根据本行最优质客户执行的贷款利率报出，并由全国银行间同业拆借中心计算并发布的利率，公众可在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。
相比贷款基准利率，LPR的市场化程度更高，因此，如果借款人选择将定价基准转换为LPR，未来个人房贷利率将随市场供求情况而变化。按照央行公告要求，个人房贷利率定价方式会变成相应期限LPR加上一个固定的点差。其中，LPR参考期限品种无需选择，依据原合同的借款期限确定。
这也将直接影响借款人的还款金额。具体来说，转换为LPR后，假设LPR再下降20个基点，也就是0.2个百分点，如果个人房贷还剩10年，剩余本金大约为61万元，按等额本息方式还款，那么每月将少还60元，1年将少还700余元。
对于贷款基准利率上有折扣的个人房贷，转换为LPR之后，定价方式将改为加减点，而不再采用上下浮动的方式。而且与之前浮动倍数类似的是，加减点的点差一旦确定就保持不变。
以建设银行给出的案例来看，如果房贷是20年期，利率水平为基准利率下浮10%（4.9%×（1-10%）=4.41%）。选择转换为LPR后，在转换时点“等价转换”倒算出的加点数值为-0.39%（-39bps）=4.41%（现在的利率水平）-4.8%（2019年12月的LPR）。加点数值（-39bps）确定后固定不变。
到了转换后的第一个重定价日，就会根据当时最新的5年期以上LPR减39个基点，计算确定下个重定价周期的执行利率，再往后都以此类推。所以如果转完之后，2020年LPR下降了，2021年借款人就可以减少利息支出。
需要注意的是，定价基准转换的同时可重新约定重定价周期和重定价日。各银行均在公告中强调：商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短不少于一年，因此不会出现每月调整的情况。
房贷利率转为LPR更划算
对于消费者最关心的“究竟转为哪一种定价基准更划算”，新网银行首席研究员、中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼认为，可以预见，LPR未来会呈下降趋势。在这种背景下，转为LPR之后，2021年开始，个人房贷利息将会减少。
中国民生银行首席研究员温彬也持相似观点：房贷合同期限普遍很长，从更长时期来看，因为利率存在周期，会根据经济周期的变化出现波动，目前LPR处于下行时期，选择浮动利率的方式会减少房贷成本。但如果后续经济回到上行周期，通胀压力上升，LPR出现回升，客户则可以选择提前还款，避免房贷利率上升带来的成本上升。
根据全国银行间同业拆借中心公布的最新LPR，与上月相比，本月1年期LPR下降10个基点至4.05%，5年期以上LPR下降5个基点至4.75%，LPR实现“双降”。
融360发布的数据则显示，2020年1月，全国首套房贷款平均利率为5.53%，二套房贷款平均利率为5.84%。
疫情期间推荐“无接触式”办理
记者梳理发现，考虑到疫情的特殊情况，已启动定价基准转换工作的多家银行，其手机银行都支持利率基准的“一键转换”。
中国银行、邮储银行等还设置了网上银行转换渠道。
从时间安排来看，智能柜员机等线下渠道也将开放，但仍需就疫情发展情况确定。建设银行提示称，后续视疫情发展，将逐步开通线下渠道，届时可到任一营业网点办理，需等待通知。工商银行则说明：确需线下办理的，请在疫情结束后前往办理，建议避开定价基准转换初期及尾期的高峰期，在转换期内分散办理。
董希淼表示，各家银行操作定价基准转换的形式可能略有不同，但原则、标准都一样。目前通过网上银行、手机银行等“非接触式”办理显然更为安全和方便。
编者按：3月1日起，存量浮动利率贷款定价基准转换工作正式启动，这项涉及上百万亿元存量贷款的“换锚”工程计划用半年时间全部完成。该举措是利率市场化改革不断深入的体现，有助于更好地发挥LPR在贷款定价中的作用，使贷款利率能更及时反映市场利率变化。按照当前趋势，“换锚”将有助于推动终端利率下行，降低贷款成本。
▲ 政策
“换锚”目标：推动终端利率下行
□实习记者 许予朋
3月1日起，存量浮动利率贷款定价基准转换工作正式启动，这项涉及上百万亿元存量贷款的“换锚”工程计划利用半年时间全部完成。此次存量浮动利率贷款定价基准的转换，是中国人民银行继2019年8月17日对各家银行新增贷款的定价基准作出市场化调整后，贷款利率市场化改革的进一步深化，基调上延续了“降低实体经济融资成本”的政策逻辑，通过提高利率传导效率，推动终端利率下行。
2019年8月，根据国务院部署，央行改革完善LPR形成机制，以改革的方式破除体制机制障碍，疏通货币政策传导渠道。改革后，LPR带动贷款实际利率下行效果明显。2019年第四季度《中国货币政策执行报告》显示，2019年12月，新发放企业贷款加权平均利率为5.12%，较LPR改革前的7月下降0.2个百分点，为2017年第二季度以来最低点，降幅明显超过同期LPR降幅，反映LPR改革增强金融机构自主定价能力、提高贷款市场竞争性、促进贷款利率下行的作用正在发挥。到2019年末，新发放贷款中运用LPR的占比已达到90%。
2019年12月28日，人民银行发布2019年第30号公告，进一步推动LPR的运用，并就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事项进行说明。
存量浮动利率贷款，是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款，不包括公积金个人住房贷款。从内容安排上看，存量浮动利率贷款既可以转换成“LPR+固定点数贷款”，也可以转换成“固定利率贷款”。转换时间为2020年3月1日至2020年8月31日。同时，央行还对按揭贷款和非按揭贷款的转换规则作出了不同的安排。
根据公告的要求，自2020年3月起，对未执行LPR定价的存量浮动利率贷款定价基准逐步向LPR过渡，原则上8月底完成存量改造，即自2020年8月起，所有新发生贷款和存量浮动利率贷款均跟踪LPR定价。
▲ 影响
房贷未来走势如何变化？
□实习记者 于晗
存量浮动利率贷款定价基准转换工作启动后，房贷利率未来走势如何？研究人士分析指出，未来LPR的走势取决于经济环境，由于中国经济减速换挡尚未完成，5年期LPR利率大概率是向下的，居民购房贷款利息支出应该会减少。若居民即日将房贷转换为以LPR定基，2021年贷款利息大概率会减少。
LPR下行带动房贷利率走低
自今年2月份以来，受疫情影响，央行加大了逆周期操作力度。在2月3日和4日，央行连续展开逆回购操作，向市场释放流动性1.7万亿元，实现流动性净投放近5500亿元，同期来看，银行体系整体流动性比去年多超万亿元。此外，近期央行还持续投放专项再贷款额度，降低社会融资成本，对疫情防控和受疫情影响的企业复工复产提供低息信贷支持。在此背景下，LPR下调成为应然趋势。
去年11月份，央行首次同步下调了1年期和5年期LPR利率，这也是5年期LPR利率首度下调。由于长期贷款与房贷息息相关，此次下调被行业认为是一个重要的宽松节点，意味着房贷利率也将下行。
结合此次5年期LPR的再次下调，东方金诚首席宏观分析师王青指出，“我们认为当前疫情对宏观经济及房地产行业均形成一定下行压力，近期一些地区正在对房地产调控政策做松绑式微调。5年期LPR小幅下调将有助于稳定房地市场运行，符合当前宏观及行业政策强化逆周期调节的整体方向。”
国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示，在市场流动性处于合理充裕状态下，整个市场的利率水平和利率中枢在下降，那么房贷利率必然也会随之下降。居民将房贷转换为以LPR定基，2021年起贷款利息就会减少。
部分地方涉房政策调整
自去年LPR改革以来，除11月份同时下调了1年期和5年期的利率之外，LPR的调整大多针对1年期的利率，5年期利率则按兵不动，呈现明显的“非对称式降息”。对此，董希淼认为，非对称下调可能体现监管层两个方面的意图：第一，疫情对我国经济的影响是短期的，因此短端利率下降更多，重在帮助企业渡过当前的难关；第二，在5年期以上的贷款中，个人住房贷款占比较高。5年期以上LPR下降5个基点，不向房地产市场放出宽松信号，表明房地产调控仍未放松。
值得注意的是，近来多个地方在涉房政策上动作频频。疫情暴发之后，全国40多个城市出台了房地产市场的相关支持政策。河南驻马店、广西南宁、广东东莞等地开始调整公积金政策，涉及公积金贷款首付比例、贷款额度、二套房购房贷款、贷款期限等。
中国社会科学院城环所副研究员王业强认为，房地产是高度金融化的市场，宏观金融和市场流动性的变化，会对房地产起到一些刺激作用。目前房地产的预期到了一个低点，房企和地方政府承受较大压力，因此对于房地产市场调控产生了新的需求。
“房住不炒”仍是当前监管主旋律
从近期央行与银保监会的表态来看，“房住不炒”仍是当前监管的主旋律。2月份央行公布LPR利率后，央行副行长刘国强就在解读2019年第四季度《中国货币政策执行报告》时表示，“房住不炒”仍然是当前房地产调控政策的主导方向，在改革完善LPR形成机制过程中，要坚决贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。
银保监会首席风险官兼办公厅主任、新闻发言人肖远企日前也强调，“目前，房地产金融政策没有调整和改变，但是会对房地产市场融资情况进一步监测，动态掌握。”肖远企指出，房地产金融政策原本也是遵循“一城一策”的原则，各地方可根据疫情和自己地区的情况进行安排，只要不违反相关政策就可以。
▲ 细则
房贷利率锚定LPR更划算
24家主要银行公告操作细则
□实习记者 胡杨
按照央行要求，自3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。
其中，由于“存量商业性个人住房贷款定价基准”既关系到超过28万亿元的个人存量房贷资金，也事关“房贷一族”的钱袋子，因此其操作转换的细节引发了强烈关注。
据央行介绍，目前，国内24家主要银行已完成相关准备工作，并通过其官方网站、微信公众号等渠道发布了公告，贷款客户可根据承贷银行公告，与银行协商办理存量浮动利率贷款定价基准转换。
转换贷款需同时满足三要素
具体来说，贷款需同时满足三个要素才可进行转换，即2020年1月1日前已发放，或者已签订合同但未发放的贷款；参考的是贷款基准利率定价；贷款本来是浮动利率定价的。
与之相对，公积金个人住房贷款，2020年12月31日前到期的个人住房贷款，利率水平不变的固定利率贷款则不用转换。
如果房贷是商贷与公积金混合贷款，则只转换商贷部分，公积金贷款部分仍然按原合同执行。
现阶段，存量浮动利率贷款定价基准转换已如期启动，包括国有6大行、12家股份制银行以及北京银行、上海银行、江苏银行等城商行在内的24家银行都通过其官方网站、微信公众号等渠道发布了存量浮动利率个人贷款定价基准转换的公告。
央行要求，存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。尚未确定转换启动时间的银行，将在完成系统改造、人员培训等一系列准备工作后陆续对客户进行通知。
两种转换方式可供选择
就个人住房贷款利率转换而言，借款人可以在与承贷银行修订利率条款时进行“二选一”，即将定价基准转换为LPR，或者转换为固定利率（执行转换时点的利率水平不变）。
去年8月，央行发布了改革完善LPR形成机制的公告，明确银行应主要参考LPR确定贷款利率。LPR是由报价行根据本行最优质客户执行的贷款利率报出，并由全国银行间同业拆借中心计算并发布的利率，公众可在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。
相比贷款基准利率，LPR的市场化程度更高，因此，如果借款人选择将定价基准转换为LPR，未来个人房贷利率将随市场供求情况而变化。按照央行公告要求，个人房贷利率定价方式会变成相应期限LPR加上一个固定的点差。其中，LPR参考期限品种无需选择，依据原合同的借款期限确定。
这也将直接影响借款人的还款金额。具体来说，转换为LPR后，假设LPR再下降20个基点，也就是0.2个百分点，如果个人房贷还剩10年，剩余本金大约为61万元，按等额本息方式还款，那么每月将少还60元，1年将少还700余元。
对于贷款基准利率上有折扣的个人房贷，转换为LPR之后，定价方式将改为加减点，而不再采用上下浮动的方式。而且与之前浮动倍数类似的是，加减点的点差一旦确定就保持不变。
以建设银行给出的案例来看，如果房贷是20年期，利率水平为基准利率下浮10%（4.9%×（1-10%）=4.41%）。选择转换为LPR后，在转换时点“等价转换”倒算出的加点数值为-0.39%（-39bps）=4.41%（现在的利率水平）-4.8%（2019年12月的LPR）。加点数值（-39bps）确定后固定不变。
到了转换后的第一个重定价日，就会根据当时最新的5年期以上LPR减39个基点，计算确定下个重定价周期的执行利率，再往后都以此类推。所以如果转完之后，2020年LPR下降了，2021年借款人就可以减少利息支出。
需要注意的是，定价基准转换的同时可重新约定重定价周期和重定价日。各银行均在公告中强调：商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短不少于一年，因此不会出现每月调整的情况。
房贷利率转为LPR更划算
对于消费者最关心的“究竟转为哪一种定价基准更划算”，新网银行首席研究员、中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼认为，可以预见，LPR未来会呈下降趋势。在这种背景下，转为LPR之后，2021年开始，个人房贷利息将会减少。
中国民生银行首席研究员温彬也持相似观点：房贷合同期限普遍很长，从更长时期来看，因为利率存在周期，会根据经济周期的变化出现波动，目前LPR处于下行时期，选择浮动利率的方式会减少房贷成本。但如果后续经济回到上行周期，通胀压力上升，LPR出现回升，客户则可以选择提前还款，避免房贷利率上升带来的成本上升。
根据全国银行间同业拆借中心公布的最新LPR，与上月相比，本月1年期LPR下降10个基点至4.05%，5年期以上LPR下降5个基点至4.75%，LPR实现“双降”。
融360发布的数据则显示，2020年1月，全国首套房贷款平均利率为5.53%，二套房贷款平均利率为5.84%。
疫情期间推荐“无接触式”办理
记者梳理发现，考虑到疫情的特殊情况，已启动定价基准转换工作的多家银行，其手机银行都支持利率基准的“一键转换”。
中国银行、邮储银行等还设置了网上银行转换渠道。
从时间安排来看，智能柜员机等线下渠道也将开放，但仍需就疫情发展情况确定。建设银行提示称，后续视疫情发展，将逐步开通线下渠道，届时可到任一营业网点办理，需等待通知。工商银行则说明：确需线下办理的，请在疫情结束后前往办理，建议避开定价基准转换初期及尾期的高峰期，在转换期内分散办理。
董希淼表示，各家银行操作定价基准转换的形式可能略有不同，但原则、标准都一样。目前通过网上银行、手机银行等“非接触式”办理显然更为安全和方便。
