公募REITs试点启动 基础设施投融资迎来新模式
发布时间：2020-05-07 09:19:35 作者：樊融杰 来源：中国银行保险报网
□记者 樊融杰
近日，中国证监会、国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》）。同时，证监会发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）（以下简称《征求意见稿》）。有分析指出，《通知》和《征求意见稿》的出台对化解我国地方债务、推动基础建设有积极意义。
REITs为国际通行配置资产
公开资料显示，REITs是以发行权益投资证券的方式募集资金，并将资金专门投资于不动产领域，是将投资综合收益按比例分配给投资者的一种产业投资模式。同时，作为一种可上市产品，REITs投资具备稳定现金流的资产，同时有强制分红、税收驱动、专业化管理等特征。
公募REITs自20世纪60年代在美国推出以来，已有40多个国家和地区发行了该类产品。REITs产生之初其投资标的主要为传统意义上的房地产，由于经营性基础设施资产亦具备收益稳定的特点，REITs 或类似产品在海外基础设施领域亦得到广泛应用。
《通知》也指出，基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点。
支持基建补短板行业
《通知》指出，在区域方面，基础设施REITs试点优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。
在行业方面，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
有利于化解地方债务
有行业数据显示，REITs作为权益类的金融工具，对底层资产的负债率一般有明确要求，通常不超过45%，实践中，美国、新加坡、中国香港等地REITs的负债率长期保持在30%左右。因此，REITs能够有效起到降低宏观杠杆率、防范系统性金融风险的作用。
据悉，目前国内的类REITs以债务性融资为多，一些类REITs并不完全持有物业的产权。此次《征求意见稿》起草说明中也明确指出，目前我国境内尚没有真正意义上的公募REITs。
《通知》要求遵循市场原则，坚持权益导向。结合投融资双方需求，按照市场化原则推进基础设施REITs, 依托基础设施项目持续、稳定的收益，通过REITs实现权益份额公开上市交易。
有观点认为，坚持权益导向和过去国内推出的其他资产证券化工具，包括ABS、CMBS、CBN等债务型的资产支持证券不同。债务型的资产支持证券依托发行主体的信用，需要发行主体在规定的年限之内偿还本金和收益。而权益型的REITs则可以把资产真正转移到证券化的基金手中，其所依托的是资产权益，即文件中要求的“坚持权益导向”。
此次《征求意见稿》还对基础设施基金的特征作了明确要求，其中就包含80%以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额，基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权以及基金通过资产支持证券和项目公司等载体穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权等。
有分析指出，《征求意见稿》强调的是资产权益、权益导向，就是要打破过去以债务型融资为主的旧有局面，进一步打破刚性兑付，扩大直接融资，这对于今后我国化解地方债、持续进行基础设施建设，都具有重大意义。
为市场提供投资新标的
2019年，北京大学光华管理学院发布的《中国基础设施REITs创新发展研究》（以下简称《研究》）曾指出，REITs是一种较为稳健的投资工具，收入来自于不动产资产产生的租金，强制分红，因而从风险收益特征角度看，是中低风险、中等回报的稳健增长型产品，介于股票和债券之间。基础设施资产的特点与REITs 的风险收益特征较为匹配。
《研究》还指出，将有稳健现金流的基础设施和公共服务项目进行资产证券化，通过公募REITs向全民提供具有稳定回报和长期增值预期的集合投资工具，将为全民共享经济发展成果提供理想渠道。
武汉科技大学金融证券研究所所长董登新对本报记者表示，“在美国REITs很发达，规模也非常大。我们国家很早就在研发这方面的产品，推出相关产品的呼声也很高，此时推出基础设施REITs可以为投资者提供新的投资标的。”
□记者 樊融杰
近日，中国证监会、国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》）。同时，证监会发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）（以下简称《征求意见稿》）。有分析指出，《通知》和《征求意见稿》的出台对化解我国地方债务、推动基础建设有积极意义。
REITs为国际通行配置资产
公开资料显示，REITs是以发行权益投资证券的方式募集资金，并将资金专门投资于不动产领域，是将投资综合收益按比例分配给投资者的一种产业投资模式。同时，作为一种可上市产品，REITs投资具备稳定现金流的资产，同时有强制分红、税收驱动、专业化管理等特征。
公募REITs自20世纪60年代在美国推出以来，已有40多个国家和地区发行了该类产品。REITs产生之初其投资标的主要为传统意义上的房地产，由于经营性基础设施资产亦具备收益稳定的特点，REITs 或类似产品在海外基础设施领域亦得到广泛应用。
《通知》也指出，基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点。
支持基建补短板行业
《通知》指出，在区域方面，基础设施REITs试点优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。
在行业方面，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
有利于化解地方债务
有行业数据显示，REITs作为权益类的金融工具，对底层资产的负债率一般有明确要求，通常不超过45%，实践中，美国、新加坡、中国香港等地REITs的负债率长期保持在30%左右。因此，REITs能够有效起到降低宏观杠杆率、防范系统性金融风险的作用。
据悉，目前国内的类REITs以债务性融资为多，一些类REITs并不完全持有物业的产权。此次《征求意见稿》起草说明中也明确指出，目前我国境内尚没有真正意义上的公募REITs。
《通知》要求遵循市场原则，坚持权益导向。结合投融资双方需求，按照市场化原则推进基础设施REITs, 依托基础设施项目持续、稳定的收益，通过REITs实现权益份额公开上市交易。
有观点认为，坚持权益导向和过去国内推出的其他资产证券化工具，包括ABS、CMBS、CBN等债务型的资产支持证券不同。债务型的资产支持证券依托发行主体的信用，需要发行主体在规定的年限之内偿还本金和收益。而权益型的REITs则可以把资产真正转移到证券化的基金手中，其所依托的是资产权益，即文件中要求的“坚持权益导向”。
此次《征求意见稿》还对基础设施基金的特征作了明确要求，其中就包含80%以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额，基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权以及基金通过资产支持证券和项目公司等载体穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权等。
有分析指出，《征求意见稿》强调的是资产权益、权益导向，就是要打破过去以债务型融资为主的旧有局面，进一步打破刚性兑付，扩大直接融资，这对于今后我国化解地方债、持续进行基础设施建设，都具有重大意义。
为市场提供投资新标的
2019年，北京大学光华管理学院发布的《中国基础设施REITs创新发展研究》（以下简称《研究》）曾指出，REITs是一种较为稳健的投资工具，收入来自于不动产资产产生的租金，强制分红，因而从风险收益特征角度看，是中低风险、中等回报的稳健增长型产品，介于股票和债券之间。基础设施资产的特点与REITs 的风险收益特征较为匹配。
《研究》还指出，将有稳健现金流的基础设施和公共服务项目进行资产证券化，通过公募REITs向全民提供具有稳定回报和长期增值预期的集合投资工具，将为全民共享经济发展成果提供理想渠道。
武汉科技大学金融证券研究所所长董登新对本报记者表示，“在美国REITs很发达，规模也非常大。我们国家很早就在研发这方面的产品，推出相关产品的呼声也很高，此时推出基础设施REITs可以为投资者提供新的投资标的。”
