“房信”合作探索新模式

□记者 樊融杰

近日，中诚信托发布研究报告《信托公司如何应对当前的房企债务问题》的报告。该报告认为，当前房企面临着偿债的高峰期，信托公司应从多方面入手控制房地产业务的风险。

房企偿债进入高峰期

根据中指研究院统计数据显示，截至2019年末，50家上市代表房企净负债率均值为93.8%，尽管较2018年下降10.7个百分点，但依然处于较高水平。与发达经济体的房企相比，我国房企在很长时间里保持高负债率状态，这是由我国现阶段房地产行业发展特点决定的。

中诚信托相关研究人员指出国内房企仍以开发建设为主要业务，其债权类融资占比较高。未来较长时间内，我国城镇化发展依然有较大空间，房地产开发建设体量及其融资需求依旧巨大，预计房企在一定时期内无法完全摆脱高负债率状态。

贝壳研究院此前发布的报告显示，下半年房企境内外融资债券到期规模约为5588亿元人民币，同比增长58%，并且偿债高峰将持续到2021年年中，其中至少有4个单月债券到期规模超过千亿元。房企发行债券“借新还旧”的积极性将维持在高位。

同时，在贝壳研究院最新发布的《全国房企半年报》也显示，2020年上半年，房企境内外融资总额约为6506亿元，占2019年全年融资规模的53%，预计下半年房企发债热情将持续走高。

信托为房企融资规模、占比双下行

根据用益信托数据显示，今年1-7月，房地产投向集合信托产品成立规模4,353.66亿元，同比下降16.92%，在今年前7个月集合信托产品成立总规模中的占比为28.35%，较2019年同期40.54%的占比大幅下滑12.19个百分点。在强监管态势下，信托公司通过发行集合信托产品为房企提供融资的规模和占比双双下行。

中诚信托相关研究人员认为，为迎合市场需求和监管导向，越来越多的信托公司在积极探索通过股权投资、资产证券化等业务形式开展与房企的合作。

如中航信托、光大信托、民生信托通过有限合伙形式进行房地产股权投资，光大信托对房地产项目的应收账款进行保理融资或者资产证券化融资，陆家嘴信托为房企提供融资用于项目股权并购等等。

中诚信托研究人士认为，信托公司在房地产业务模式的拓展和探索，丰富了房地产集合信托产品类型，推动了信托行业在房地产业务领域的转型创新，符合监管的要求和社会发展的需要。

采用基金化方式降低风险

对于如何应对房地产业务可能带来的风险时，该研究人士提到除了严格选择交易对手、关注第一还款来源，加强项目管理过程等常规风控外，还认为信托公司可以采用基金化方式降低风险。

该人士指出，信托公司可积极探索通过房地产投资基金(有限合伙)的架构开展业务，这种模式既可以有多个投资标的，分散风险；也可以引入基金管理人和战略投资者，提升基金管理能力和风险承受能力；还可以采用结构化的设计来降低信托资金的风险。但他也指出，这种模式对基金管理人和信托公司的投后管理能力均提出更高要求。