房贷新规落地 信贷结构调整
发布时间：2021-02-02 09:24:10 作者： 来源：中国银行保险报网
□实习记者 许予朋
2021年初，深圳、上海、北京先后传出“部分银行房贷额度紧张”的消息。1月26日，《中国银行保险报》从某股份行北京分行个贷业务人员处获悉，目前为压降按揭贷款占比，该行总行暂缓向北京分行分配房贷额度。而另一位国有大行北京地区个贷业务人员则表示，目前在该行申请个人按揭贷款无须排队，额度充足。
《中国银行保险报》在采访中发现，有些银行在额度分配上出现收紧；有些银行则相对宽松。商业银行涉房贷款业务出现分化，背后是监管调控在发挥作用。2020年末，央行、银保监会发文对银行房地产贷款实施集中度管理。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，房贷新规主要约束的是房贷占比过高的银行，而非每一家银行房贷的绝对值。触碰到“警戒线”的银行，对房贷做一定调整在所难免。
住房贷款投放节奏现分化
据中信建投证券银行业首席分析师杨荣测算，截至2020年6月末，个人住房贷款占比超标的银行包括建设银行、邮储银行、招商银行、兴业银行、成都银行、西安银行、郑州银行等。
目前，商业银行的调降工作正在紧锣密鼓地进行当中。一位从事房地产并购业务的私募基金人士告诉《中国银行保险报》，其实自2020年以来，在房地产融资严监管的基调下，银行涉房贷款产品已明显收缩。在具体操作上，主要就是限制额度。在新规出台之前，2020年已有股份行出现上半年就将额度用完的情况，以至于影响了下半年的地产开发贷投放。此外，通过将审批权限收归总行，控制向下的端口，也成为商业银行压降涉房贷款的方式之一。
从城市来看，新规主要对一线城市银行涉房贷款业务影响更大。一线城市，诸如深圳、广州、上海、北京等地，经济活跃、交易量大、供需关系失衡现象明显，目前正在经受新一轮房价上涨与调控趋严带来的震荡。据上海官方媒体报道，工行上海分行行长付捷确认上海地区已叫停税费贷，严禁经营贷等资金违规进入楼市；个人房贷仍在正常发放，并没叫停。《中国银行保险报》从上海链家业务人员处了解到，目前链家上海地区已暂停了税费贷业务。
某三线城市招商银行业务人员告诉《中国银行保险报》，一线城市对政策落实可能比较快，目前当地分行还未收到明文规定要收紧房贷。现在的情况是月初有额度，申请后估计两三天就能放款；月底额度紧张就得排队了。近期，该城市房价一直比较平稳，没有太大浮动。
一位中东部地区农商行人士则表示，目前新规对该行涉房信贷发放影响不大，但该行需要进一步做好防止消费类贷款流入房市的监测和管理。“如果监管对目前的消费贷款进行穿透，可能会监测出有部分流入房市的贷款。如果把这部分算成房地产贷款，可能会对目前的数据造成影响。”该人士告诉《中国银行保险报》，“按照监管要求，我们将禁止消费类贷款流入房市，并且我们也在做相关的监测，发现后会立即调整，比如收回贷款等。不过，目前这样的情况还是比较少的。”
新规改变银行与房企“亲密关系”
1月22日，银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企在国新办新闻发布会上表示，对于房地产融资集中度，过去一直就有监督管理，未来还会根据规定，密切监管银行对房地产的融资，确保房地产融资的平稳、有序。同时，监管部门也在密切关注不同地区、不同城市房价变化情况，因城施策，与其他部门和地方政府一起采取相应的措施，根据各个地方的情况随时调整。
实际上，近期部分商业银行收紧个别房贷业务，只是湖水受到搅动泛起的波澜，是监管部门政策传导的结果，其核心思想在于通过“去杠杆”来降低和防范房地产金融风险，防止更大的风暴来临。
“房企的融资渠道比较多，银行、信托、直接债券融资三类都是主要途径。”融360大数据研究院研究员李万赋告诉《中国银行保险报》，“此次对银行房贷集中度的限制势必会影响房企融资，融资渠道会更少，资金成本也会随之水涨船高。”
长期以来，商业银行与房地产企业已形成了稳定的“双向选择”。前述私募基金人士表示：“对于房地产企业来说，一直以来最青睐的融资方式就是银行贷款，因为成本相对比较低。而商业银行也愿意发放房地产贷款，原因在于：一是受国家总量控制影响，房地产贷款利率相对较高，且风险可控；二是银行也希望通过信贷业务与房地产企业形成合作伙伴关系，同时提供代发工资等一系列服务，形成新的收入来源。”
然而目前这种稳定的“亲密关系”可能将出现变化。一家小型房地产开发商认为，对于大型上市房企而言，银行贷款不是最主要的融资渠道，但对于中小房企来说，银行贷款占的比例很大，因为融资渠道相对较少。此外，银行对住房贷款设限，对房企销售也会产生较大影响，为企业资金回笼增加了难度，影响企业资金的周转。
“在这一形势下，房地产企业，特别是中小房企，与商业银行的关系可能会发生倒转。以前房企是‘甲方’，现在房地产企业要追着银行跑了。我们会考虑接触更多类型的银行，加强和银行的合作关系。同时，通过优惠等方式增加房款中非按揭部分的比例，适当调整拿地、开发的速度。”上述房地产开发商说。
信贷结构调整，既要“节流”也要“开源”
涉房类贷款投放受限，能够防止资金过度集中在房地产业，银行信贷投放也因此面临结构性调整。短期内超标银行面临压降涉房贷款的“节流”压力；但长期来看，商业银行亦需要思考“开源”的问题。
“未达标银行，短期内理论上可以将涉房贷款通过ABS、债券或者MBS等方式进行腾挪，减少占比，但这不是长久之计。而且出于宏观审慎角度，未来在这些方面的监管也会更严格。若想长期消化政策影响，要么减少涉房贷款的绝对规模增量，要么做大分母，增加其他类别的贷款，间接降低房地产贷款占比。达标银行暂时压力不大，但估计未来也会逐渐调整信贷结构。”李万赋分析指出。
东吴证券首席分析师马祥云认为，以招行为例，虽然招行在未来4年内新增贷款结构调整存在一定压力，但其零售产品线丰富，消费贷及个人经营性贷款可能接替按揭贷款，成为未来几年新增零售贷款的主力。如果未来新增零售贷款向其他产品切换，预计资产端收益率有望提高，但资本消耗更高、资产质量管控的挑战也更大，本质上是对风险、收益与资本的再平衡。
一位股份行交易银行部负责人则在采访中表示，从现实竞争角度来看，传统的房地产贷款及大型企业流动资金贷款业务方面已没有太多差异化竞争的空间。目前，该行正在探索将资源向企业供应链倾斜，既符合国家大政方针，又能做到业务下沉。
(记者李林鸾、仇兆燕对本文亦有贡献）
□实习记者 许予朋
2021年初，深圳、上海、北京先后传出“部分银行房贷额度紧张”的消息。1月26日，《中国银行保险报》从某股份行北京分行个贷业务人员处获悉，目前为压降按揭贷款占比，该行总行暂缓向北京分行分配房贷额度。而另一位国有大行北京地区个贷业务人员则表示，目前在该行申请个人按揭贷款无须排队，额度充足。
《中国银行保险报》在采访中发现，有些银行在额度分配上出现收紧；有些银行则相对宽松。商业银行涉房贷款业务出现分化，背后是监管调控在发挥作用。2020年末，央行、银保监会发文对银行房地产贷款实施集中度管理。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，房贷新规主要约束的是房贷占比过高的银行，而非每一家银行房贷的绝对值。触碰到“警戒线”的银行，对房贷做一定调整在所难免。
住房贷款投放节奏现分化
据中信建投证券银行业首席分析师杨荣测算，截至2020年6月末，个人住房贷款占比超标的银行包括建设银行、邮储银行、招商银行、兴业银行、成都银行、西安银行、郑州银行等。
目前，商业银行的调降工作正在紧锣密鼓地进行当中。一位从事房地产并购业务的私募基金人士告诉《中国银行保险报》，其实自2020年以来，在房地产融资严监管的基调下，银行涉房贷款产品已明显收缩。在具体操作上，主要就是限制额度。在新规出台之前，2020年已有股份行出现上半年就将额度用完的情况，以至于影响了下半年的地产开发贷投放。此外，通过将审批权限收归总行，控制向下的端口，也成为商业银行压降涉房贷款的方式之一。
从城市来看，新规主要对一线城市银行涉房贷款业务影响更大。一线城市，诸如深圳、广州、上海、北京等地，经济活跃、交易量大、供需关系失衡现象明显，目前正在经受新一轮房价上涨与调控趋严带来的震荡。据上海官方媒体报道，工行上海分行行长付捷确认上海地区已叫停税费贷，严禁经营贷等资金违规进入楼市；个人房贷仍在正常发放，并没叫停。《中国银行保险报》从上海链家业务人员处了解到，目前链家上海地区已暂停了税费贷业务。
某三线城市招商银行业务人员告诉《中国银行保险报》，一线城市对政策落实可能比较快，目前当地分行还未收到明文规定要收紧房贷。现在的情况是月初有额度，申请后估计两三天就能放款；月底额度紧张就得排队了。近期，该城市房价一直比较平稳，没有太大浮动。
一位中东部地区农商行人士则表示，目前新规对该行涉房信贷发放影响不大，但该行需要进一步做好防止消费类贷款流入房市的监测和管理。“如果监管对目前的消费贷款进行穿透，可能会监测出有部分流入房市的贷款。如果把这部分算成房地产贷款，可能会对目前的数据造成影响。”该人士告诉《中国银行保险报》，“按照监管要求，我们将禁止消费类贷款流入房市，并且我们也在做相关的监测，发现后会立即调整，比如收回贷款等。不过，目前这样的情况还是比较少的。”
新规改变银行与房企“亲密关系”
1月22日，银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企在国新办新闻发布会上表示，对于房地产融资集中度，过去一直就有监督管理，未来还会根据规定，密切监管银行对房地产的融资，确保房地产融资的平稳、有序。同时，监管部门也在密切关注不同地区、不同城市房价变化情况，因城施策，与其他部门和地方政府一起采取相应的措施，根据各个地方的情况随时调整。
实际上，近期部分商业银行收紧个别房贷业务，只是湖水受到搅动泛起的波澜，是监管部门政策传导的结果，其核心思想在于通过“去杠杆”来降低和防范房地产金融风险，防止更大的风暴来临。
“房企的融资渠道比较多，银行、信托、直接债券融资三类都是主要途径。”融360大数据研究院研究员李万赋告诉《中国银行保险报》，“此次对银行房贷集中度的限制势必会影响房企融资，融资渠道会更少，资金成本也会随之水涨船高。”
长期以来，商业银行与房地产企业已形成了稳定的“双向选择”。前述私募基金人士表示：“对于房地产企业来说，一直以来最青睐的融资方式就是银行贷款，因为成本相对比较低。而商业银行也愿意发放房地产贷款，原因在于：一是受国家总量控制影响，房地产贷款利率相对较高，且风险可控；二是银行也希望通过信贷业务与房地产企业形成合作伙伴关系，同时提供代发工资等一系列服务，形成新的收入来源。”
然而目前这种稳定的“亲密关系”可能将出现变化。一家小型房地产开发商认为，对于大型上市房企而言，银行贷款不是最主要的融资渠道，但对于中小房企来说，银行贷款占的比例很大，因为融资渠道相对较少。此外，银行对住房贷款设限，对房企销售也会产生较大影响，为企业资金回笼增加了难度，影响企业资金的周转。
“在这一形势下，房地产企业，特别是中小房企，与商业银行的关系可能会发生倒转。以前房企是‘甲方’，现在房地产企业要追着银行跑了。我们会考虑接触更多类型的银行，加强和银行的合作关系。同时，通过优惠等方式增加房款中非按揭部分的比例，适当调整拿地、开发的速度。”上述房地产开发商说。
信贷结构调整，既要“节流”也要“开源”
涉房类贷款投放受限，能够防止资金过度集中在房地产业，银行信贷投放也因此面临结构性调整。短期内超标银行面临压降涉房贷款的“节流”压力；但长期来看，商业银行亦需要思考“开源”的问题。
“未达标银行，短期内理论上可以将涉房贷款通过ABS、债券或者MBS等方式进行腾挪，减少占比，但这不是长久之计。而且出于宏观审慎角度，未来在这些方面的监管也会更严格。若想长期消化政策影响，要么减少涉房贷款的绝对规模增量，要么做大分母，增加其他类别的贷款，间接降低房地产贷款占比。达标银行暂时压力不大，但估计未来也会逐渐调整信贷结构。”李万赋分析指出。
东吴证券首席分析师马祥云认为，以招行为例，虽然招行在未来4年内新增贷款结构调整存在一定压力，但其零售产品线丰富，消费贷及个人经营性贷款可能接替按揭贷款，成为未来几年新增零售贷款的主力。如果未来新增零售贷款向其他产品切换，预计资产端收益率有望提高，但资本消耗更高、资产质量管控的挑战也更大，本质上是对风险、收益与资本的再平衡。
一位股份行交易银行部负责人则在采访中表示，从现实竞争角度来看，传统的房地产贷款及大型企业流动资金贷款业务方面已没有太多差异化竞争的空间。目前，该行正在探索将资源向企业供应链倾斜，既符合国家大政方针，又能做到业务下沉。
(记者李林鸾、仇兆燕对本文亦有贡献）
