北京强化长租公寓监管 不得将“租金贷”拨付租赁企业

□记者 谭乐之 于晗

继蛋壳、友客、青客等长租公寓频繁爆雷之后，北京地区长租公寓迎来了监管新规。2月2日，北京市住建委、市场监管局、金融局、网信办以及北京银保监局联合印发了《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》（以下简称《通知》）。

预收房租不能超3个月

《通知》要求，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配。这也就意味着，未来北京长租公寓原则上不能再提前收取3个月以上的房租。

提前收租是长租公寓爆雷的一大原因。在长租公寓的商业模式中，房屋租赁企业一般向租赁人一次收取半年或一年的租金，按月或季度向房东支付，预收租金形成的资金池用于再扩张、再投资，这也是许多长期租赁公寓资金链断裂、爆雷的原因。

亿翰智库研究员于小雨团队认为，长租公寓可以分为重资产集中式、轻资产集中式和轻资产分散式三种。不同类型的长租公寓具有不同的优缺点，其中，蛋壳模式的分散式长租公寓是最容易爆雷的典型。蛋壳举债经营的同时，高收低租的竞争模式使其处于持续亏损状态。

《通知》还要求，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

中原地产首席分析师张大伟指出，此前，市场上所谓的长租公寓大多是“假的长租公寓”，经营者用金融思维做租赁，原来是简单的“中介费+差价”模式，现在用预收的租金做投资。其最大的问题是金融化带来的“资金池”风险。赚取租金差价与挪用资金池是长租公寓的两大特征。

房租合同3日内要备案

《通知》规定住房租赁企业应备案，要求住房租赁企业应于签订承租或出租房屋合同后3日内，将房屋坐落、面积、间数、价格和租赁双方等合同信息录入北京市住房租赁监管平台备案。未如实将合同备案的企业不得通过互联网平台发布房源信息。

《通知》要求，住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。

不仅如此，住房租赁企业应于合同终止后2个工作日内通知北京房地产中介行业协会退还押金，北京房地产中介行业协会应在1个工作日内将押金的本金和同期存款利息退还给承租人。

在装修方面也有监管要求。《通知》表示，住房租赁企业出资对租赁住房进行装修的，应当取得房屋产权人书面同意。住房租赁企业提前解除合同的，应依据合同约定履行各方责任，不得强制收取装修费用。

租房投诉要定期公布

在纠纷调解上，《通知》要求，北京房地产中介行业协会应当建立纠纷调解机制，定期公布住房租赁企业被投诉情况，调解住房租赁企业和当事人纠纷。

值得注意的是，《通知》明确表示，支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租。住房租赁企业可以按规定享受税收、金融等优惠政策。

对违法行为绝不姑息。《通知》表明，住房租赁服务企业存在违法违规行为较多的，由市住房城乡建设部门列入重点关注名单并向社会公布，提示谨慎选择；情节严重的列入风险警示名单并向社会公布，警示重大风险；根据住房城乡建设部门的意见，市场监管部门依法依规责令有关主体停止发布相关广告。网络信息平台未履行核验发布主体和房源信息责任的，网信部门可根据住房城乡建设部门意见，依法对其相关业务采取整顿措施。

据悉，《通知》自2021年3月1日起施行，此前已签订的合同继续履行。