美国房价走向引全球关注
发布时间：2021-08-23 09:41:38 作者： 来源：中国银行保险报网
□本报记者 樊融杰
近期美国房价快速上涨，引起了全世界投资者的关注。有分析指出，本轮美国房地产周期的开启有基本面支撑，短期内难现下行压力。
三大因素支撑房价走强
有研究指出，今年初以来，美国各大城市的房屋在线挂牌至出售平均时间均大幅下降，普遍在10天以下。整体来说，目前可供美国购房者选择的房源量并不多，一旦有房源挂牌很快便会被抢购一空。
美国房价的高涨引起了全球投资者的关注。国海证券在近日发布的一份研报中指出，美国当下的“购房热”同时受到了来自购房者、新冠疫情以及美国房屋抵押利率的三重影响。
李月敏/制图
国海证券的研报表示，随着越来越多的“千禧一代”步入社会，85后正在成为本轮美国购房热衷的中坚力量。根据美国地产评鉴公司Zillow最近的一份《购房趋势报告》显示，美国首套房购买者的年龄中位数为34岁。从美国人口调查局在2020年的最新调查显示，在未来的5年里，将有越来越多的“千禧一代”抵达34岁门槛，成为本轮地产周期中的“主力军”。
新冠疫情的暴发对房价上涨起到了“加速”作用。“疫情暴发后，居家限令使得都市居民不得不在狭小的空间里蜗居，较高的人口密度也加大了感染风险；与此同时，企业在疫情期间提出了远程办公的要求，降低了居住城市周边所带来的通勤成本，使得城市周边的‘卫星城’性价比凸显。”国海证券研报指出，“根据全美房地产经纪人协会（NAR）公布的《2021年购房趋势》，各年龄段购房者均更倾向在城郊或者大城市周边的‘卫星城’购房。”
此外，疫情暴发后，美联储先后采取了降息和量化宽松政策来应对经济下行。在此格局下，长端利率下行明显，30年期抵押贷款固定利率也不断下探，目前仍维持在历史低位，进而促进居民贷款购房意愿提升。正如上文所述，目前大量“千禧一代”正步入首套房购置期，低利率环境促使一部分更年轻的“千禧一代”产生类似“此时不买，更待何时”的想法，进而提前购置首套房。
房价下行压力不大
13年前，因次贷危机引发的全球金融海啸至今让人记忆犹新。对于美国本轮房价快速上涨，许多投资人士也表示出了强烈的关注。
国海证券认为，本轮美国房地产周期的开启有基本面支撑，短期内难现下行压力。
上述研报认为，有了次贷危机的惨痛经验后，银行面对本轮地产“热”，对贷款人资质的把关趋严。疫情暴发后，商业银行普遍提高了各项贷款的要求，本轮贷款人资质中评分最高的“760+”类占比远超次贷危机同期水平。本轮抵押贷款人资质可以说较2008年有质的飞跃，信贷结构优。
此外，房屋空置率处于历史低位也为当前美国房价的支撑。上述研报显示，次贷危机中地产“泡沫”的出现，使得居民在逐利的本性下，纷纷选择以超出自身偿付能力的规模进行加杠杆投资。当时，市场的住房需求其实并不高，居民往往出于投机动机才进入地产市场。在“房炒不住”的格局下，次贷危机时期美国房屋空置率非常高。反观本轮地产“热”，房屋空置率处于历史低位。不难发现，当下的美国地产市场投机属性偏弱，消费属性更强。
下半年房价待观望
有分析人士指出，尽管当前美国房市仍处于多人竞价和房价迅速上涨的疯狂之中，但预计会逐步平静下来。到2022年时，伴随着工资增长，房价涨幅会在5%的水平。国海证券研报也判断今年下半年美国房价将趋于温和。
该研报认为，5月份美国可供销售住房库存出现小幅反弹。一方面可能因为前期新房动工的持续提速，另一方面，随着美国疫苗的大规模接种，疫情不断好转，可能也使得更多房主愿意出让自己的房源，从而提高了成屋供给。目前美国住房库存已经开始出现补库迹象，展望未来，随着疫情的进一步可控，住房供给的增加将使得房价上行动力趋缓。
近期，美联储内部官员对缩表一事接连发声，市场对美联储缩减购债的预期也开始变强。
该研报进一步指出，从历史上来看，2013年美联储造成的“缩减恐慌”使得30年期抵押贷款固定利率大幅上行，对地产销售有较强抑制作用，然而房价并未出现拐点，而是上行趋缓。展望本轮，虽然市场对美联储缩减购债的预期已经比较充分，接下来长端利率上行幅度大概率相对温和，但是抵押贷款利率的上行依旧会令当下火热的房地产边际降温，使得房价上行趋缓。
海外房价呈上涨趋势
不仅美国的房价快速上涨，一些主要经济体房价平均都有所上涨。
近期有国内研究援引莱坊国际（KnightFrank）数据，2020年第一季度至2021年第一季度，土耳其房价上涨32%，高居榜首；紧随其后的新西兰上涨22%；卢森堡位居第三，涨幅为16.6%；斯洛伐克位居第四，涨幅为15.5%；美国位居第五，涨幅为13%，创2005年以来最大涨幅。而亚洲主要国家涨幅低于全球平均，新加坡房价涨幅最大，为6.1%；紧随其后的日本上涨5.7%。
该研究认为，疫情期间房价涨幅较大源于海外各国实施量化宽松政策、疫情积压的改善需求释放等。首先，从货币政策看，为刺激疫情冲击下的经济复苏，海外各国央行实施量化宽松政策。一方面，宽松货币政策下，房贷利率降低；另一方面，量化宽松政策带来的货币贬值让民众急于寻找保值资产，具备保值增值属性的房地产成为投资的首选。其次，从需求看，疫情期间积压的改善需求，在疫情得到一定控制后释放。而且，疫情这类“黑天鹅”事件让越来越多投资者开始试图通过分散配置资产来降低风险，拥有第二套住房成为更多高净值人士的选择。最后，从供给分析，宽松货币政策引发资产价格普遍上涨，原材料价格上涨增加建筑成本，同时疫情导致工人短缺，加剧原材料供给紧张，进一步推高原材料价格，进而推动房价上涨。
□本报记者 樊融杰
近期美国房价快速上涨，引起了全世界投资者的关注。有分析指出，本轮美国房地产周期的开启有基本面支撑，短期内难现下行压力。
三大因素支撑房价走强
有研究指出，今年初以来，美国各大城市的房屋在线挂牌至出售平均时间均大幅下降，普遍在10天以下。整体来说，目前可供美国购房者选择的房源量并不多，一旦有房源挂牌很快便会被抢购一空。
美国房价的高涨引起了全球投资者的关注。国海证券在近日发布的一份研报中指出，美国当下的“购房热”同时受到了来自购房者、新冠疫情以及美国房屋抵押利率的三重影响。
李月敏/制图
国海证券的研报表示，随着越来越多的“千禧一代”步入社会，85后正在成为本轮美国购房热衷的中坚力量。根据美国地产评鉴公司Zillow最近的一份《购房趋势报告》显示，美国首套房购买者的年龄中位数为34岁。从美国人口调查局在2020年的最新调查显示，在未来的5年里，将有越来越多的“千禧一代”抵达34岁门槛，成为本轮地产周期中的“主力军”。
新冠疫情的暴发对房价上涨起到了“加速”作用。“疫情暴发后，居家限令使得都市居民不得不在狭小的空间里蜗居，较高的人口密度也加大了感染风险；与此同时，企业在疫情期间提出了远程办公的要求，降低了居住城市周边所带来的通勤成本，使得城市周边的‘卫星城’性价比凸显。”国海证券研报指出，“根据全美房地产经纪人协会（NAR）公布的《2021年购房趋势》，各年龄段购房者均更倾向在城郊或者大城市周边的‘卫星城’购房。”
此外，疫情暴发后，美联储先后采取了降息和量化宽松政策来应对经济下行。在此格局下，长端利率下行明显，30年期抵押贷款固定利率也不断下探，目前仍维持在历史低位，进而促进居民贷款购房意愿提升。正如上文所述，目前大量“千禧一代”正步入首套房购置期，低利率环境促使一部分更年轻的“千禧一代”产生类似“此时不买，更待何时”的想法，进而提前购置首套房。
房价下行压力不大
13年前，因次贷危机引发的全球金融海啸至今让人记忆犹新。对于美国本轮房价快速上涨，许多投资人士也表示出了强烈的关注。
国海证券认为，本轮美国房地产周期的开启有基本面支撑，短期内难现下行压力。
上述研报认为，有了次贷危机的惨痛经验后，银行面对本轮地产“热”，对贷款人资质的把关趋严。疫情暴发后，商业银行普遍提高了各项贷款的要求，本轮贷款人资质中评分最高的“760+”类占比远超次贷危机同期水平。本轮抵押贷款人资质可以说较2008年有质的飞跃，信贷结构优。
此外，房屋空置率处于历史低位也为当前美国房价的支撑。上述研报显示，次贷危机中地产“泡沫”的出现，使得居民在逐利的本性下，纷纷选择以超出自身偿付能力的规模进行加杠杆投资。当时，市场的住房需求其实并不高，居民往往出于投机动机才进入地产市场。在“房炒不住”的格局下，次贷危机时期美国房屋空置率非常高。反观本轮地产“热”，房屋空置率处于历史低位。不难发现，当下的美国地产市场投机属性偏弱，消费属性更强。
下半年房价待观望
有分析人士指出，尽管当前美国房市仍处于多人竞价和房价迅速上涨的疯狂之中，但预计会逐步平静下来。到2022年时，伴随着工资增长，房价涨幅会在5%的水平。国海证券研报也判断今年下半年美国房价将趋于温和。
该研报认为，5月份美国可供销售住房库存出现小幅反弹。一方面可能因为前期新房动工的持续提速，另一方面，随着美国疫苗的大规模接种，疫情不断好转，可能也使得更多房主愿意出让自己的房源，从而提高了成屋供给。目前美国住房库存已经开始出现补库迹象，展望未来，随着疫情的进一步可控，住房供给的增加将使得房价上行动力趋缓。
近期，美联储内部官员对缩表一事接连发声，市场对美联储缩减购债的预期也开始变强。
该研报进一步指出，从历史上来看，2013年美联储造成的“缩减恐慌”使得30年期抵押贷款固定利率大幅上行，对地产销售有较强抑制作用，然而房价并未出现拐点，而是上行趋缓。展望本轮，虽然市场对美联储缩减购债的预期已经比较充分，接下来长端利率上行幅度大概率相对温和，但是抵押贷款利率的上行依旧会令当下火热的房地产边际降温，使得房价上行趋缓。
海外房价呈上涨趋势
不仅美国的房价快速上涨，一些主要经济体房价平均都有所上涨。
近期有国内研究援引莱坊国际（KnightFrank）数据，2020年第一季度至2021年第一季度，土耳其房价上涨32%，高居榜首；紧随其后的新西兰上涨22%；卢森堡位居第三，涨幅为16.6%；斯洛伐克位居第四，涨幅为15.5%；美国位居第五，涨幅为13%，创2005年以来最大涨幅。而亚洲主要国家涨幅低于全球平均，新加坡房价涨幅最大，为6.1%；紧随其后的日本上涨5.7%。
该研究认为，疫情期间房价涨幅较大源于海外各国实施量化宽松政策、疫情积压的改善需求释放等。首先，从货币政策看，为刺激疫情冲击下的经济复苏，海外各国央行实施量化宽松政策。一方面，宽松货币政策下，房贷利率降低；另一方面，量化宽松政策带来的货币贬值让民众急于寻找保值资产，具备保值增值属性的房地产成为投资的首选。其次，从需求看，疫情期间积压的改善需求，在疫情得到一定控制后释放。而且，疫情这类“黑天鹅”事件让越来越多投资者开始试图通过分散配置资产来降低风险，拥有第二套住房成为更多高净值人士的选择。最后，从供给分析，宽松货币政策引发资产价格普遍上涨，原材料价格上涨增加建筑成本，同时疫情导致工人短缺，加剧原材料供给紧张，进一步推高原材料价格，进而推动房价上涨。
