记者观察：地产经济的国际借鉴

□记者 方磊

金融体系和实体经济的关系很大程度上决定了一个国家经济的增长路径和经济结构，从而决定了一个国家的经济发展模式。

一般而言，金融体系比较完整的国家，财富可以通过资本市场上的各种金融工具来实现保值和增值，也可以通过资本市场来化解各种风险。而在经济高速增长的国家，人们往往会将土地和房产作为财富保值和增值的手段；如果对土地和房产市场不加规制，很容易就会导致严重的资产泡沫。

地产经济一直是金融市场的重要组成方面之一，国际上对地产经济都高度关注。土地的功能本身蕴含着巨大经济能量，如空间配置资源的功能、财富保值和增值的功能、抵押品的价值。在实际中，如果地价和房价飙升，将会带动整个非贸易部门的成本上升，使得经济运行的成本上升，经济中就会过早地出现制造业就业比重持续下降（去工业化），而由此导致的经济衰退（经济危机或者人口老龄化等结构性因素），最终会导致经济泡沫化，从而对经济造成结构性的、永久性的破坏。因此，在金融市场需要健全规范的国家，就需要对土地市场和住房市场进行严格的规划。

而由于地产经济规划失误使得本国经济遭受重创的惨痛教训曾在日本上演。上世纪80年代，日本金融体系还是银行主导，资本市场（特别是股票市场）不发达；产业结构上都是制造业主导。日本在1985年废除了一个长期坚持的法律，允许储蓄系统的资金自由流向房地产业（此前是导向实业），从此房地产成为了可以自由交易的金融资产，资金纷纷流向房地产行业。仅仅5年的时间内，日本的资产泡沫就无可挽回，在超过20年时间里，日本经济一蹶不振。企业的资产负债表和国家的资产负债表（财政赤字）一直都没有修复好。在产业结构方面，实体经济的投资溃退，日本国内出现了产业空心化，国内资本外流，由于缺乏技术创新，没有支持经济增长的产业基础。

德国的地产经济可以为我们提供正面的借鉴。德国始终严格规制房地产部门，从来没有让住房成为可以自由交易的资产，一直秉承制造业的传统，保持着强劲的经济增长，即使2008年的世界性经济危机也没有对它产生很大的影响。

制度结构决定了最优的金融结构，金融结构又决定了一个国家的产业结构，最优的发展模式要在这三者之间实现很好的匹配。地产经济只是全球经济秩序的一叶。纵观全球地产经济曾有过的成败得失，可以在国际地产发展的经验与教训中窥见很多可为我们中国借鉴的经济规律；通过金融体系和相关领域的改革，我们完全可以实现经济生态的健康发展。