地产信托从贷款模式转向股权投资

□记者 樊融杰

中国信托登记有限责任公司（以下简称“中国信登”）近期发布的数据显示，8月新增信托产品中，投向房地产行业的规模已降至420.96亿元，占当月各行业新增规模比重为8.57%，较近12个月均值下降41.03%，创今年以来新低。有分析指出，伴随着房地产信托规模下降以及相关风险提升，信托公司应对房企融资渠道进行重点关注。

房地产信托规模下滑

近年来，在“房住不炒”的政策定位下，监管对房地产行业的管控持续加码，融资条件也不断收紧，投向房地产的资金信托持续下滑。

从2019年二季度开始，投放房地产的资金占资金信托余额的规模开始呈现下滑趋势。截至2021年上半年末，投向房地产业的资金信托余额为2.08万亿元，同比下降16.94%，环比下降4.39%；房地产业信托在资金信托余额占比降至13.01%，同比降低1.16个百分点，环比降低0.60个百分点。

西南财经大学信托与理财研究所所长翟立宏认为，房地产行业调控升级有助于防范金融资源过度集中，避免由此带来的资源浪费和潜在系统性金融风险。同时，房地产信托业务规模和占比的压降，有助于信托公司积极推动业务转型，将更多资金投入经济转型升级的重点领域，更好地发挥信托服务实体经济高质量发展的职能。

今年6月30日，中国信托业协会发布《中国信托业内控合规管理建设倡议书》，再次明确坚持“房住不炒”定位，自觉贯彻房地产宏观调控政策，坚持房地产信托规模管控。

对于房地产信托未来的发展，华宝证券在今年6月发布的研报中指出，预计后续房地产信托仍面临较大的收缩压力，主要原因有三：其一，“三道红线”政策之下，房企融资规模受限，房地产信托产品的模式需进行升级改造；其二，监管层对房地产信托的监控和限制没有放松，房地产信托产品额度困扰信托公司；其三，受华夏幸福债务逾期等负面因素影响，信托公司和投资者对于地产信托风险警惕性提高。

关注房企的融资渠道

贝壳研究院统计数据显示，2021年1-7月，房企发债总规模累计约6428亿元，同比下降13%，连续两年下滑，且累计增速达2018年后低点。其中，前7月境内债券融资规模约4395亿元，同比下降约3%；境外方面，前7月房企累计发债折合人民币约2033亿元，同比降幅达到29%，境外融资规模占比跌至32%，创2017年以来新低。

今年7月末，中诚信国际将中国房地产行业展望由稳定调整为负面，并预计下半年房地产行业政策持续偏紧的趋势仍然不会改变，商品房销售金额增速将较上半年有所放缓。

有分析认为，信贷环境偏紧及投资者信心不足将进一步加大房企的再融资压力，融资环境的收缩将使得债务集中到期压力较大的房地产企业出现现金流紧张的可能性增加。

中诚信托近日发布的研报指出，信托公司应重点关注房企债券发行主体的四个方面问题。

一是信托公司要关注房企负债和流动性压力情况。这类房企以红档房企为代表，自身财务杠杆水平较高，短期内又面临债务集中到期的压力，在当前融资环境收紧的大环境下将承受更大压力，如蓝光、绿地等。

二是信托公司要关注房企的土储布局和销售回款能力。房地产市场区域分化明显，房企的土储布局直接影响着后续销售回款能力，如重仓西南区域的蓝光、协信等，都因为区域集中度较高且重仓区域市场表现不良，影响了企业经营现金流从而引发信用事件。

三是信托公司要关注房企的融资渠道情况。不少房企融资渠道太过单一，一旦因为政策或市场的原因导致该渠道受阻，则面临较大的再融资压力，如非标融资占比过高的蓝光等。

四是信托公司要关注房企的隐含债务风险。三道红线政策下，房企纷纷调整表内负债，明股实债、债务出表等情况屡见不鲜，应引起高度关注。

探索全方位金融服务

随着房地产信托风险提升，如何在业务转型中更好地开展房地产业务成为了信托公司关注的重点。

有分析指出，单纯的信托贷款模式已经不能满足房企的发展需求，信托公司在服务链条上开始围绕房企的上下游企业提供全方位金融服务，更加关注标准化的产品形式，越来越重视直接融资，以实现做精、做透合作的房企客户，强化合作的黏性。

用益信托研究员帅国让对《中国银行保险报》表示，信托公司可以探索真正的房地产股权投资，此外，资产证券化业务、消费金融、供应链金融等可能会是一些信托公司的发展方向。