记者观察：“限跌令”意在求稳

□记者 黄明明

近期，多地发“限跌令”，引起市场关注。8月9日，湖南岳阳要求新建商品住房销售价格备案后，商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%，否则无法在商品房网签备案系统上签约买卖合同。此后，陆续有城市跟进。昆明、江阴等已超6个地方针对开发商降价等问题出台政策或者约谈了相关企业。对于这一做法，业内专家一致认为，这是稳定房地产市场的必要之举。

中国大中城市房价连续多月降温。中国国家统计局15日发布的数据显示，今年8月份，中国70个大中城市中，46城新房价格环比上涨，4城持平，20城价格环比下跌。新房价格环比上涨的城市数量创下今年以来的新低。二手房市场降温更为显著，8月份70个大中城市二手房价格已经“停涨”。

伴随着全面降温，全国房地产市场分化将进一步加剧。2021年7月1日出版的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.18（2021）》称，具体表现为一二线城市房价涨速要显著快于三四线城市、地域差距显著、热点城市内部分化严重。未来，三、四线城市面临较大的经济恢复压力，限贷政策或将适度放松，具有城市群和大都市圈概念的中小城市房地产市场将迎来新的机遇。

目前从城市层级来看，“限跌”的城市都是一些弱二线和三四线城市。相对于有实际人口流入、地价整体仍居高不下的一线城市和热点新一线城市来说，弱二线、三四线城市对楼市的降温更加敏感。

促进房地产市场健康发展，稳是主基调。在此背景下，“限跌令”的出台，其实也是在多方求稳。

一是稳房价。房地产市场主旋律更多在于“稳”，既要遏制大涨，又要防范大跌。对于刚需来说，房价平稳，可以减轻资金压力，降低购房焦虑。房价大跌，一个楼盘降价，其他也跟着降价，造成相互“踩踏”，对市场和消费者也并非好事。昆明市房协约谈房企及大型经纪公司，以“稳房价、稳地价、稳预期”为主题进行了工作要求座谈会，会议指出要严格控制降价的力度，否则不能网签。

二是稳人心。开发商盲目降价促销行为，另一个弊端是容易出现维权的业主。因为开发商的降价，不少前期买房的业主手里的房产就会相对贬值。如云南某楼盘因开发商资金紧张一直降价促销。到了今年8月份，房价已经降到了每平方米9000多元。前期的购房者难以接受，便集体到售楼处维权，引发了不少的矛盾纠纷。

三是稳行业。有的地区为避免恶性竞争和房企大幅低价销售行为而出台限跌措施，并不意味着房价不可降。有专家认为，由于市场分化，部分城市面临过快降温，甚至是房价快速下行压力，房企降负债压力不断增大，导致其在部分城市加快出货节奏。一旦引发降价潮会引发连锁反应，极大影响房地产市场有序发展，不利于楼市整体稳定，因此出台相应政策进行调节确有必要。

此外，倘若降价过快，一些炒房客违约，也可能影响金融稳定。因此，与“限购、限售、限涨”等调控一般，“限跌令”其实是为了楼市发展稳定的常态化。