信托让物业回归“管家”角色
发布时间：2021-11-04 09:05:54 作者： 来源：中国银行保险报网
编者按：
物业服务信托的推出对化解我国社区治理矛盾，最大程度保障业主权益提出了一个新的解决方案，该类业务也引起了行业广泛的关注。本期专题将简要介绍服务信托的历史来源、境外服务信托发展状况，深度探讨服务信托的运营模式以及未来发展方向。
□本报记者 樊融杰
近日，中航信托与成都市多个小区业委会及物业公司签订合同，正式推出了物业管理服务信托。有行业专家指出，采用信托工具，对物业费及公共收益等涉众资金进行统一管理，发挥信托制度优势和专业能力，能够让物业公司真正回归“管家”角色。
业主能查物业花销明细
“在我国传统的物业管理模式下，小区的物业费以及包含电梯广告等公共收益都由物业公司来支配。”某行业内部人士表示，“小区业主想查询物业开销难度较大。在利益最大化的导向下，物业公司就有可能出现多收费而少干活的情况。更有甚至，物业公司出于某些原因会卷款跑路，给小区业主利益造成损害。”
根据此次中航信托与多方签订的合同，该物业管理服务信托采用“双受托制”，通过小区业主大会表决授权，业主大会或业主业委会作为委托人，物业企业和信托公司作为共同受托人，小区全体业主则为该服务信托的受益人。
中航信托副总经理范华告诉《中国银行保险报》，物业公司承担小区物业服务管家角色，负责小区安全保障、环境养护和设施维护等各类基础物业服务工作；信托公司作为共同受托人，承担小区物业费、公共收益等业主共有资金的管家角色，以业主共有资金信托专户为载体，根据委托人的意愿，开展财产保管、权益登记与分摊、支付结算、执行监督、清算、信息披露等专业托管运营类金融服务，在保障资金安全的前提下，实现小区业主共有资金的账户事务管理和保值增值需求。
范华表示，通过信托制度，社区业主可以结合账户资金的使用明细，对物业各项服务进行有效监督，物业公司回归“忠诚管家”的角色，信托公司则替业主守好钱。
同时，相比于大多数物业资金往往被限于银行活期或定期账户，信托公司还充分发挥其在金融行业方面的优势，通过“现金管理类”等低风险产品提升物业资金在信托账户的收益。
考验运营能力
除中航信托外，近年来，多家信托公司加大了在服务信托领域的探索力度。
中国信托业协会会长，中航产融、中航信托党委书记、董事长姚江涛认为，服务信托的核心价值并不止于财富保值增值的单一目的，而是基于多样化的信托目的对财产进行规划、分配和使用，由此产生出涉众型资金管理信托、养老信托、特殊需要信托、公益慈善信托等多种类型。受托人通过与多元需求场景的专业服务机构如物业管理机构、养老服务机构等开展跨界合作，整合各自优势资源，实现服务信托的差异化赋能价值，调动和借助市场和社会力量，为政府主导的公共服务与兜底救助体系补充服务供给，助力推进“共同富裕”提供信托特色赋能。
姚江涛表示，在物业服务管理信托中，通过“双受托制”物业管理服务信托模式，可以有效构建集合资金缴存、信息查询、信息披露、沟通交流、收益分配、服务窗口等一站式物业管理服务平台，实现三个“链接”。
一是“链接”广大小区业主。为业主提供便捷的线上缴费、信息公开和报修维修等小区服务，提升小区业主与物业公司的信任关系。
二是“链接”社区生态。由社区牵头，引入社工组织、社区基金会、各类商业等丰富生态，形成围绕社区发展和治理的共建生态圈，为业主提供更丰富、更便捷的社区服务。与此同时，也反向孵化社区商业、社工组织等社区服务的基层力量。
三是“链接”社区发展的需求和场景。如建立消费预付款资金监管账户，防止商家卷款跑路问题。建立二手房交易押金监管账户，提升交易双方信任和保障。为社区养老人群、特殊需求群体提供第三方机构养护照管等。通过满足社区发展中存在的现实需求、规避社区经济行为中的风险，从而保障社区广大业主的合法权益和日常所需，化解社区核心矛盾、增加社区基层力量，促进基层治理和社会和谐。
虽然物业服务信托为信托公司未来发展构建出了美好蓝图，但信托公司也面临着新的挑战。
“随着相关业务的进一步成熟，信托公司需要不断提升自身能力。”范华告诉《中国银行保险报》，“相比于资金信托业务，物业服务信托更加考验信托的综合运营能力，如满足业务中频繁的资金收付、财务对账等需求。此外，信托公司还需要提升资源整合能力，和业主、物业公司甚至地方政府形成一个良性的互动。”
物业服务信托的三个版本
在与中航信托签订合同之前，成都市包括新都区香城丽园在内的多个小区已经尝试借助“信托制”物业服务模式。业主将物业费与公共收益作为信托财产，业主大会作为委托人，物业企业作为受托人，全体业主作为受益人，物业企业依照约定进行管理，获得管理人酬金。
中国政法大学民商经济法学院教授赵廉慧对《中国银行保险报》表示，过去常见的小区物业合同其本质上是个“集体合同”，通过合同对物业公司的约束和对业主的保护相对有限。通过引入“信托制”，物业公司便成为了受托人，在《信托法》的框架下，物业公司需要为受益人利益最大化而忠实履行受托人义务，承担更大的责任。
对于中航信托此次签订的合同，赵廉慧认为，引入信托公司作为另外一个受托人，相当于将原来的1.0版本升级为2.0版本。有两方面的好处：一是实现了专业分工，物业公司负责做事，信托公司负责管钱，隔离了风险，提升了效率；二是信托公司还可以通过其在金融行业的优势，让原来沉淀在物业公司账上的资金实现保值增值。
赵廉慧还提出了物业服务信托3.0版本的构想。信托机制在社会治理方面的一个重要功能是，它特别适合运用于主体因人数众多而虚化或者缺位的社会关系之中。住宅专项维修资金管理关系正是这样的一种社会关系。“以专业的信托机构作为维修资金（基金）的管理人，就可以把政府部门从自己不擅长的资金管理事务中解放出来，专心履行监管职责；可以提升大量沉淀的维修资金的管理效率，从而提升居民的福利；可以明确管理人的责权义，确保资金的安全、便利使用。这样，所有人无法参与管理问题、政府部门的定位问题、基金的保值增值问题、管理人的责权义问题均可迎刃而解。”赵廉慧认为。
编者按：
物业服务信托的推出对化解我国社区治理矛盾，最大程度保障业主权益提出了一个新的解决方案，该类业务也引起了行业广泛的关注。本期专题将简要介绍服务信托的历史来源、境外服务信托发展状况，深度探讨服务信托的运营模式以及未来发展方向。
□本报记者 樊融杰
近日，中航信托与成都市多个小区业委会及物业公司签订合同，正式推出了物业管理服务信托。有行业专家指出，采用信托工具，对物业费及公共收益等涉众资金进行统一管理，发挥信托制度优势和专业能力，能够让物业公司真正回归“管家”角色。
业主能查物业花销明细
“在我国传统的物业管理模式下，小区的物业费以及包含电梯广告等公共收益都由物业公司来支配。”某行业内部人士表示，“小区业主想查询物业开销难度较大。在利益最大化的导向下，物业公司就有可能出现多收费而少干活的情况。更有甚至，物业公司出于某些原因会卷款跑路，给小区业主利益造成损害。”
根据此次中航信托与多方签订的合同，该物业管理服务信托采用“双受托制”，通过小区业主大会表决授权，业主大会或业主业委会作为委托人，物业企业和信托公司作为共同受托人，小区全体业主则为该服务信托的受益人。
中航信托副总经理范华告诉《中国银行保险报》，物业公司承担小区物业服务管家角色，负责小区安全保障、环境养护和设施维护等各类基础物业服务工作；信托公司作为共同受托人，承担小区物业费、公共收益等业主共有资金的管家角色，以业主共有资金信托专户为载体，根据委托人的意愿，开展财产保管、权益登记与分摊、支付结算、执行监督、清算、信息披露等专业托管运营类金融服务，在保障资金安全的前提下，实现小区业主共有资金的账户事务管理和保值增值需求。
范华表示，通过信托制度，社区业主可以结合账户资金的使用明细，对物业各项服务进行有效监督，物业公司回归“忠诚管家”的角色，信托公司则替业主守好钱。
同时，相比于大多数物业资金往往被限于银行活期或定期账户，信托公司还充分发挥其在金融行业方面的优势，通过“现金管理类”等低风险产品提升物业资金在信托账户的收益。
考验运营能力
除中航信托外，近年来，多家信托公司加大了在服务信托领域的探索力度。
中国信托业协会会长，中航产融、中航信托党委书记、董事长姚江涛认为，服务信托的核心价值并不止于财富保值增值的单一目的，而是基于多样化的信托目的对财产进行规划、分配和使用，由此产生出涉众型资金管理信托、养老信托、特殊需要信托、公益慈善信托等多种类型。受托人通过与多元需求场景的专业服务机构如物业管理机构、养老服务机构等开展跨界合作，整合各自优势资源，实现服务信托的差异化赋能价值，调动和借助市场和社会力量，为政府主导的公共服务与兜底救助体系补充服务供给，助力推进“共同富裕”提供信托特色赋能。
姚江涛表示，在物业服务管理信托中，通过“双受托制”物业管理服务信托模式，可以有效构建集合资金缴存、信息查询、信息披露、沟通交流、收益分配、服务窗口等一站式物业管理服务平台，实现三个“链接”。
一是“链接”广大小区业主。为业主提供便捷的线上缴费、信息公开和报修维修等小区服务，提升小区业主与物业公司的信任关系。
二是“链接”社区生态。由社区牵头，引入社工组织、社区基金会、各类商业等丰富生态，形成围绕社区发展和治理的共建生态圈，为业主提供更丰富、更便捷的社区服务。与此同时，也反向孵化社区商业、社工组织等社区服务的基层力量。
三是“链接”社区发展的需求和场景。如建立消费预付款资金监管账户，防止商家卷款跑路问题。建立二手房交易押金监管账户，提升交易双方信任和保障。为社区养老人群、特殊需求群体提供第三方机构养护照管等。通过满足社区发展中存在的现实需求、规避社区经济行为中的风险，从而保障社区广大业主的合法权益和日常所需，化解社区核心矛盾、增加社区基层力量，促进基层治理和社会和谐。
虽然物业服务信托为信托公司未来发展构建出了美好蓝图，但信托公司也面临着新的挑战。
“随着相关业务的进一步成熟，信托公司需要不断提升自身能力。”范华告诉《中国银行保险报》，“相比于资金信托业务，物业服务信托更加考验信托的综合运营能力，如满足业务中频繁的资金收付、财务对账等需求。此外，信托公司还需要提升资源整合能力，和业主、物业公司甚至地方政府形成一个良性的互动。”
物业服务信托的三个版本
在与中航信托签订合同之前，成都市包括新都区香城丽园在内的多个小区已经尝试借助“信托制”物业服务模式。业主将物业费与公共收益作为信托财产，业主大会作为委托人，物业企业作为受托人，全体业主作为受益人，物业企业依照约定进行管理，获得管理人酬金。
中国政法大学民商经济法学院教授赵廉慧对《中国银行保险报》表示，过去常见的小区物业合同其本质上是个“集体合同”，通过合同对物业公司的约束和对业主的保护相对有限。通过引入“信托制”，物业公司便成为了受托人，在《信托法》的框架下，物业公司需要为受益人利益最大化而忠实履行受托人义务，承担更大的责任。
对于中航信托此次签订的合同，赵廉慧认为，引入信托公司作为另外一个受托人，相当于将原来的1.0版本升级为2.0版本。有两方面的好处：一是实现了专业分工，物业公司负责做事，信托公司负责管钱，隔离了风险，提升了效率；二是信托公司还可以通过其在金融行业的优势，让原来沉淀在物业公司账上的资金实现保值增值。
赵廉慧还提出了物业服务信托3.0版本的构想。信托机制在社会治理方面的一个重要功能是，它特别适合运用于主体因人数众多而虚化或者缺位的社会关系之中。住宅专项维修资金管理关系正是这样的一种社会关系。“以专业的信托机构作为维修资金（基金）的管理人，就可以把政府部门从自己不擅长的资金管理事务中解放出来，专心履行监管职责；可以提升大量沉淀的维修资金的管理效率，从而提升居民的福利；可以明确管理人的责权义，确保资金的安全、便利使用。这样，所有人无法参与管理问题、政府部门的定位问题、基金的保值增值问题、管理人的责权义问题均可迎刃而解。”赵廉慧认为。
