【房地产信托专题】市场趋冷 房地产信托需防风险
发布时间：2021-10-28 08:06:38 作者： 来源：中国银行保险报网
编者按：
长期以来，地产行业是资金信托重要的投资领域，也是信托公司重要利润来源之一。根据信托业协会披露的最新数据，截至今年二季度末，投向房地产业的资金信托余额为2.08万亿元。在“房住不炒”的大背景下，房地产信托市场将出现哪些变化，信托公司该如何应对相关风险？本期专题将深入探讨相关话题。
□记者 樊融杰
根据中国信托登记有限责任公司发布的数据，今年9月投向房地产行业的信托规模为389.49亿元，较近12个月均值下降44.79%，较今年1月末下降79.08%，在“三道红线”约束和一系列监管政策出台的背景下，投向房地产行业的新增信托规模持续下降。
随着面向房地产行业各类政策趋严，其内在分化特征也日益突出。分析人士指出，在房地产信托继续保持压降的趋势下，信托公司要积极调整业务发展方向，做好存量业务风险化解并防范新增风险。
市场调控进一步加强
今年以来，各地坚持“房住不炒”，严格落实房地产市场调控政策，多地升级了“限购”“限价”政策并收紧了公积金、房贷等配套政策，住房销售市场热度回落。
据国家统计局数据，今年1月-8月，商品房销售面积114193万平方米，同比增长15.9%；比2019年1月-8月增长 12.1%，两年平均增长5.9%。
贝壳研究院统计，今年三季度全国351城的住宅用地成交金额为1.08万亿元，同比下滑37.01%，累计成交金额为4.21万亿元，同比下滑7.63%；成交规划建筑面积为3.09万亿平方米，同比下滑47.55%，累计成交规划建筑面积为11万亿平方米，同比下滑28.44%。
有分析指出，前期房地产市场的“过热”不仅造就了高房价和高杠杆，也推高了土地成本和财务成本。市场趋“冷”下，房企运营压力持续加大。
中诚信托相关研究认为，导致房地产行业整体利润率水平下滑的原因在于：一是高企的拿地成本使得土地费用占销售费用的比重不断攀升，同时销售端遭遇各地限价限购等调控政策，导致项目利润空间不断被压缩；二是当前房企迫切需要通过销售回流资金，但市场在调控下趋“冷”，导致部分房企选择降价方式进行促销，进一步压缩企业的盈利空间；三是销售市场的“冷清”将进一步延长项目的去化周期，无形中加剧了运营成本和财务成本。
同时，有研究还指出，当前房企面临“三道红线”等监管政策严控负债，融资渠道收紧，再融资能力下降，又遭遇偿债高峰，现金流状况进一步吃紧。
高负债房企承压
随着房地产行业整体趋冷，房地产市场也出现了一些结构性分化。
有分析指出，近期一些高负债高周转的房企运营承压，频频发生债券违约或商票未能按期兑付。发生信用风险事件的大型房企，均采取高负债高周转的运营模式，在过去较为激进的发展中集聚了较高的财务风险。另一方面，中小型房企“爆雷”事件也较多。相较于全国性的规模房企，中小型房企融资渠道和项目布局较为单一，抵御风险的能力更差。
根据中诚信托近期研报，本轮市场结构性调整中，国有背景房企表现抢眼，不仅负面舆情事件少，而且在土地和销售市场上均表现抢眼。对此中诚信托认为，国企背景房企在本轮行业动荡中取得相对优势的原因归于三点：一是财务风格稳健，没有采取过度举债的偏激进的发展模式；二是在落实监管调控政策方面做得更好，能够很好契合当前“房住不炒”大趋势背景；三是更受投资机构认可，拥有良好财务状况和国家背书的大型国企背景房企更能获得银行机构和资本市场认可，从而更易获得低成本的资金支持。
同时，相关研究也指出，在经济发展较快、人口净流入、购买力较强的核心区域，市场依然具有韧性；而在经济基础薄弱、人口净流出、购买力较差的非核心区域，需求有限，在棚改退潮后，市场下行压力巨大。
重点研判项目整体信用风险
根据贝壳研究院统计，2021年1月-8月房企境内外债券融资累计约6999亿元，较2020年同比下降21%，减少1817亿元。前8月累计增速较前7月加速下滑，2021年1月-8月发债规模占比2020年全年约58%。信托融资方面，限制“非标”，严管“通道”的效果逐步显现，投向房地产的信托资金余额已经连续7个季度下滑。8月新增投向房地产业信托规模创今年来新低，降至420.96亿元。在政策叠加作用下，未来房企融资渠道或将保持收紧态势。
房地产业务是信托行业的传统业务种类之一。因此，如何应对房地产业务风险成行业关心的话题。
中诚信托研报认为，对于大量存续的地产类投融资业务，信托公司应切实针对当前市场的结构性特点，推进风险评估和化解。
一是对存续项目资产价值的重新评估。当前商品房销售市场在加速分化，项目资产价值也会与早期的尽调情况产生明显差别，需要重新评估并进行压力测试，及时制定和采取相关措施化解项目风险。二是针对无抵质押的股权类等项目，需进一步评估对项目资产的把控能力。传统的地产非标融资业务中，往往具备抵质押措施，在抵质押物足值的情况下，信托公司可以通过处置资产来抵御风险。但因为压缩非标融资规模的监管要求，信托公司近年来开展了非常多的股权投资类项目，这时就需要重新评判对项目资产的把控力。不少股权投资项目中，信托公司并没有通过股权管理有效把控项目资金和资产，此类模式的风险敞口较大。从这个角度来看，真实的完全承担项目管理责任的地产股权投资模式虽然操作起来较为复杂，对信托公司的成本和能力要求较高，但在市场下行环境下可以做到对项目的整体把控，风险也较小。三是积极寻求资产处置的有效途径。一旦发生极端风险事件，多数信托公司自身无力继续推动项目的开发运营，需要通过出售、寻求合作方等手段来盘活资产。
除了新开展房地产业务外，许多信托公司依然有着相当的存量业务。
对此，前述研报认为，在开展新的房地产信托业务时，除关注底层项目资产情况外，信托公司还应重点研判交易对手的整体信用风险。
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编者按：
长期以来，地产行业是资金信托重要的投资领域，也是信托公司重要利润来源之一。根据信托业协会披露的最新数据，截至今年二季度末，投向房地产业的资金信托余额为2.08万亿元。在“房住不炒”的大背景下，房地产信托市场将出现哪些变化，信托公司该如何应对相关风险？本期专题将深入探讨相关话题。
□记者 樊融杰
根据中国信托登记有限责任公司发布的数据，今年9月投向房地产行业的信托规模为389.49亿元，较近12个月均值下降44.79%，较今年1月末下降79.08%，在“三道红线”约束和一系列监管政策出台的背景下，投向房地产行业的新增信托规模持续下降。
随着面向房地产行业各类政策趋严，其内在分化特征也日益突出。分析人士指出，在房地产信托继续保持压降的趋势下，信托公司要积极调整业务发展方向，做好存量业务风险化解并防范新增风险。
市场调控进一步加强
今年以来，各地坚持“房住不炒”，严格落实房地产市场调控政策，多地升级了“限购”“限价”政策并收紧了公积金、房贷等配套政策，住房销售市场热度回落。
据国家统计局数据，今年1月-8月，商品房销售面积114193万平方米，同比增长15.9%；比2019年1月-8月增长 12.1%，两年平均增长5.9%。
贝壳研究院统计，今年三季度全国351城的住宅用地成交金额为1.08万亿元，同比下滑37.01%，累计成交金额为4.21万亿元，同比下滑7.63%；成交规划建筑面积为3.09万亿平方米，同比下滑47.55%，累计成交规划建筑面积为11万亿平方米，同比下滑28.44%。
有分析指出，前期房地产市场的“过热”不仅造就了高房价和高杠杆，也推高了土地成本和财务成本。市场趋“冷”下，房企运营压力持续加大。
中诚信托相关研究认为，导致房地产行业整体利润率水平下滑的原因在于：一是高企的拿地成本使得土地费用占销售费用的比重不断攀升，同时销售端遭遇各地限价限购等调控政策，导致项目利润空间不断被压缩；二是当前房企迫切需要通过销售回流资金，但市场在调控下趋“冷”，导致部分房企选择降价方式进行促销，进一步压缩企业的盈利空间；三是销售市场的“冷清”将进一步延长项目的去化周期，无形中加剧了运营成本和财务成本。
同时，有研究还指出，当前房企面临“三道红线”等监管政策严控负债，融资渠道收紧，再融资能力下降，又遭遇偿债高峰，现金流状况进一步吃紧。
高负债房企承压
随着房地产行业整体趋冷，房地产市场也出现了一些结构性分化。
有分析指出，近期一些高负债高周转的房企运营承压，频频发生债券违约或商票未能按期兑付。发生信用风险事件的大型房企，均采取高负债高周转的运营模式，在过去较为激进的发展中集聚了较高的财务风险。另一方面，中小型房企“爆雷”事件也较多。相较于全国性的规模房企，中小型房企融资渠道和项目布局较为单一，抵御风险的能力更差。
根据中诚信托近期研报，本轮市场结构性调整中，国有背景房企表现抢眼，不仅负面舆情事件少，而且在土地和销售市场上均表现抢眼。对此中诚信托认为，国企背景房企在本轮行业动荡中取得相对优势的原因归于三点：一是财务风格稳健，没有采取过度举债的偏激进的发展模式；二是在落实监管调控政策方面做得更好，能够很好契合当前“房住不炒”大趋势背景；三是更受投资机构认可，拥有良好财务状况和国家背书的大型国企背景房企更能获得银行机构和资本市场认可，从而更易获得低成本的资金支持。
同时，相关研究也指出，在经济发展较快、人口净流入、购买力较强的核心区域，市场依然具有韧性；而在经济基础薄弱、人口净流出、购买力较差的非核心区域，需求有限，在棚改退潮后，市场下行压力巨大。
重点研判项目整体信用风险
根据贝壳研究院统计，2021年1月-8月房企境内外债券融资累计约6999亿元，较2020年同比下降21%，减少1817亿元。前8月累计增速较前7月加速下滑，2021年1月-8月发债规模占比2020年全年约58%。信托融资方面，限制“非标”，严管“通道”的效果逐步显现，投向房地产的信托资金余额已经连续7个季度下滑。8月新增投向房地产业信托规模创今年来新低，降至420.96亿元。在政策叠加作用下，未来房企融资渠道或将保持收紧态势。
房地产业务是信托行业的传统业务种类之一。因此，如何应对房地产业务风险成行业关心的话题。
中诚信托研报认为，对于大量存续的地产类投融资业务，信托公司应切实针对当前市场的结构性特点，推进风险评估和化解。
一是对存续项目资产价值的重新评估。当前商品房销售市场在加速分化，项目资产价值也会与早期的尽调情况产生明显差别，需要重新评估并进行压力测试，及时制定和采取相关措施化解项目风险。二是针对无抵质押的股权类等项目，需进一步评估对项目资产的把控能力。传统的地产非标融资业务中，往往具备抵质押措施，在抵质押物足值的情况下，信托公司可以通过处置资产来抵御风险。但因为压缩非标融资规模的监管要求，信托公司近年来开展了非常多的股权投资类项目，这时就需要重新评判对项目资产的把控力。不少股权投资项目中，信托公司并没有通过股权管理有效把控项目资金和资产，此类模式的风险敞口较大。从这个角度来看，真实的完全承担项目管理责任的地产股权投资模式虽然操作起来较为复杂，对信托公司的成本和能力要求较高，但在市场下行环境下可以做到对项目的整体把控，风险也较小。三是积极寻求资产处置的有效途径。一旦发生极端风险事件，多数信托公司自身无力继续推动项目的开发运营，需要通过出售、寻求合作方等手段来盘活资产。
除了新开展房地产业务外，许多信托公司依然有着相当的存量业务。
对此，前述研报认为，在开展新的房地产信托业务时，除关注底层项目资产情况外，信托公司还应重点研判交易对手的整体信用风险。
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